李某訴陜西某商貿公司租賃合同糾紛案
—— 承辦律師：晁仲鋒、文曉琴
編者按：
誠實信用原則是民商事活動中參與者應遵循的基本行為準則，雙方均應按照合同約定的權利義務履行合同，而不能隨意解除。行使合同解除權必須符合約定或法律規定的解除條件，且解除的方法、程序及期限符合法律規定，更不能故意制造對方違約情形，低成本解除合同，擾亂市場交易秩序。
本案要旨
合同解除分為約定解除與法定解除。本案雙方當事人在簽訂的《商鋪租賃合同》及補充協議中明確約定了雙方解除合同的條件及承擔的違約責任，應適用約定解除。租賃合同是雙務法律行為，需要合同雙方既要履行義務，又要接受權利，若以消極接受權利為由，主張對方未履行義務，構成違約，法院不予認可。
案件事實
2016年8月旬，張某自稱其為某拓展中心選址經理，與陜西某商貿公司負責人多次微信溝通，擬承租陜西某商貿公司1層302商鋪，開辦燒烤店。張某與陜西某商貿公司負責人前期對租賃合同中租金及繳費方式、租期、配套等內容均進行了多次磋商，由李某2016年10月21日與陜西某商貿公司簽訂《商鋪租賃合同》及補充協議，約定由李某承租涉案商鋪，租賃期限為62個月，自計租日開始計算，即自2016年10月22日起至2021年12月21日止；月租金48元/㎡，月設備裝修使用費32元/㎡；裝修免租期60日，分5年抵扣優惠；租金及設備裝修使用費逐年遞增；合同簽訂當日，承租人應繳納相當于1個月的月租金及設備裝修使用費25600元的履約保證金，及首年租金及設備使用費即307200元。另，雙方約定的違約責任與本案爭議有關的主要內容有：1、出租方應于合同約定的租賃期限開始之日向承租方交付商鋪，如未能按約定時間交付的，每逾期一日，出租方按合同租金總額的千分之一向承租方支付違約金，違約金不足以彌補承租方損失的，出租方須賠償承租方因此產生的實際損失，且裝修免租期、租期相應順延。逾期交付超過15日，承租方有權解除合同，出租方應退還承租方全部費用，并按合同租金總額的1%向承租方支付違約金，違約金不足以彌補損失的，出租方須賠償承租方的實際損失；2、承租方提前90日書面通知出租方，經出租方同意可以提前解除合同，或者因承租方違約而提前終止合同的，履約保證金不予返還，另承租方應再向出租方支付相當于雙倍的月租金、設備使用費的違約金，同時應補交免租優惠的相應租金及設備使用費。
2016年10月22日，李某向陜西某商貿公司轉賬支付了履約保證金及首年房租共計332800元。張某對包含《商鋪租賃合同》原件、補充協議、房租收據、履約保證金收據等涉案商鋪資料簽收單文件資料進行簽收。
2016年11月7日，李某委托律師向陜西某商貿公司發出律師函稱，因陜西某商貿公司未按照約定時間交付涉案房屋，逾期超過15日，構成違約，李某要求解除《商鋪租賃合同》及補充協議，退還已支付的租金及履約保證金，并按合同租金總額的1%支付違約金。
2016年11月10日，陜西某商貿公司回函稱，合同簽訂時，該商鋪具備隨時交房的條件，李某稱要去外地，要求鑰匙由物業部代管，陜西某商貿公司不存在違約行為，不同意解除合同。
2017年2月12日，陜西某商貿公司向李某發出解除合同通知。
2017年2月28日李某向法院提起訴訟，請求判令陜西某商貿公司返還其已付租金307200元及履約保證金25600元，支付違約金15667.2元，訴訟費由陜西某商貿公司承擔。
爭議焦點
1、李某與張某之間是否存在表見代理或者事實上的委托代理關系？
2、陜西某商貿公司是否存在逾期交房的違約行為？
3、雙方簽訂的《商鋪租賃合同》及補充協議何時解除及解除的法律后果？
律師意見
1、提起反訴。反訴是指在一個已經開始的民事訴訟程序中，本訴的被告以本訴原告為被告，向受訴法院提出的與本訴有牽連的獨立的反請求。是本訴被告所享有的重要權利，是保障本訴被告人民事權益的一項重要制度。承辦律師認為李某以故意等待15日未交付鑰匙為由發函解除合同，目的是為了低成本解約，把責任推到陜西某商貿公司，顯然是惡意解除合同。根據雙方合同約定，真正的違約方應為李某，遂提起反訴，把握案件主動權，請求判令李某支付合同解除前的租金94720元（從2016年10月22日至2017年2月12日）；履約保證金25600元不予退還；支付違約金51200元；承擔租金優惠3413元（按4天計算）；反訴費由李某承擔。
2、搜集并強化證據，確認李某與張某之間形成表見代理。表見代理是指行為人雖無代理權，但由于本人的行為，造成了足以使善意第三人相信其有代理權的表象，而與善意第三人進行的、由本人承擔法律后果的代理行為。張某及設計人員與陜西某商貿公司工作人員微信溝通，為強化此證據，及時進行公證，以確保微信證據的效力，因李某不承認認識張某，為案件的進展帶來了困難，律師積極搜集相關證據，調查西安市多家某烤肉連鎖店選址、簽約的過程，結果均為叫張某的人進行洽談，簽收資料，李某進行承租，對李某與張某之間形成表見代理進行確定。
3、承租人未將鑰匙拿走，并不能單方面的認為出租人未交付房屋，構成違約。首先，涉案商鋪在雙方簽訂商鋪租賃合同之前，處于空置狀態，具備隨時交房的條件。其次，根據設計師以及張某微信截圖，印證了李某因外出辦事，將鑰匙留在物業處，以供裝修設計人員領取方便裝修的事實。最后，交房與收房行為相互對應存在，陜西某商貿公司交房亦需要李某收房予以配合，李某對約定的交房日期至逾期15天之內，未向陜西某商貿公司提出對收房有任何異議。因此，在租賃合同的履行過程中，交付及接收租賃標的物均需要出租人、承租人積極的履行各自的義務，承租人不能因消極接收涉案標的物而主張出租人存在違約行為。
4、合同解除權行使的方式及法律后果。雙方簽訂的《商鋪租賃合同》及補充協議明確約定了承租方解除合同的2個條件。一是“出租方應于合同約定的租賃期限開始之日向承租方交付商鋪，……逾期交付超過15日，承租方有權解除合同。”二是“承租方提前90日書面通知出租方，經出租方同意可提前解除合同。”因陜西某商貿公司并未逾期交付，李某于15日后發函解除合同的效力應適用第二個解除條件，即需出租方同意才可解除。陜西某商貿公司于2016年11月10日回函，明確表示不同意解除合同，因此，并未發生合同解除的效力。陜西某商貿公司于2017年2月12日亦向李某發出解除合同的通知，即其同意李某解除合同，但根據《商鋪租賃合同》及補充協議約定，其效力應于發出通知90日后生效，合同予以解除。
本案為因承租人原因提前解除合同，依據雙方簽訂的商鋪租賃合同及補充協議，李某應承擔相應的法律責任。
判決結果
本案經一審、二審、發回重審、二審后，二審法院維持原判，判令陜西某商貿公司于判決生效之日起十日內退還李某165547元，駁回李某的其他訴訟請求，駁回陜西某商貿公司的其他訴訟請求。
法律依據
《中華人民共和國合同法》第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”
《中華人民共和國合同法》第九十四條規定
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
END
承辦律師|晁仲鋒、文曉琴
文|文曉琴
責編|劉志強
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